Guvernul a decis dublarea impozitului pe clădirile construite fără autorizație, măsură care va intra în vigoare începând cu anul următor constatării neregulii și va fi aplicată timp de cinci ani. Modificările aduse Codului fiscal prevăd, totodată, o recalculare a valorii impozabile pentru clădirile ridicate legal, pe baza documentelor oficiale, și extinderea situațiilor în care se datorează impozit, inclusiv pentru construcțiile cu autorizația expirată sau nedeclarate. Experții avertizează că aceste schimbări vor genera creșteri în lanț ale chiriilor și prețurilor pe piața imobiliară.
Potrivit documentului oficial, pentru clădirile construite cu autorizație, valoarea impozabilă va fi calculată pe baza datelor exacte din anexa cererii de autorizare și proiectul tehnic anexat. Aceasta elimină interpretările sau estimările neclare în stabilirea impozitului.
În cazul construcțiilor realizate fără autorizație, cu excepția celor edificate înainte de 1 august 2001, impozitul se va calcula în funcție de suprafața efectiv construită. În plus, pentru aceste clădiri se aplică o majorare de 100% a impozitului pentru o perioadă de cinci ani, începând cu anul următor constatării neregulii. Scopul acestei măsuri este descurajarea construcțiilor ilegale și creșterea veniturilor la bugetele locale, conform expunerii de motive a proiectului.
Cristian Istrătescu, fondator al companiei de investiții imobiliare Hubix Investment, a explicat pentru „Adevărul” că dublarea impozitului este doar începutul unei serii de scumpiri. „Ca regulă generală, când cresc taxele și impozitele, companiile transferă aceste costuri către clientul final. Majoritatea impozitelor pe proprietate vor crește cu până la 100%, ceea ce în termeni nominali înseamnă aproximativ 200-300 lei pe an pentru un apartament de două camere în orașele mari. Aceasta se traduce în circa 4 euro pe lună, sumă care va fi probabil reflectată în chiriile din anul următor”, a declarat Istrătescu.
El a atras atenția că inflația ridicată, estimată la 9%, va avea un impact mult mai semnificativ asupra creșterii chiriilor. Astfel, pentru o chirie de 500 de euro, ajustarea ar putea fi de 45 de euro, mult peste majorarea impozitelor. „În 2026 ne așteptăm la creșteri importante ale chiriilor, ceea ce va influența și prețurile apartamentelor”, a adăugat expertul.
Sorin Lăpădatu, fondator NEXO Group, a subliniat că impactul majorării impozitului variază în funcție de profilul proprietarului și segmentul de piață. Pentru persoanele fizice care dețin o singură locuință, efectul va fi limitat și mai degrabă psihologic. „O creștere de câteva sute de lei pe an nu va genera vânzări masive, dar poate influența decizia de a cumpăra o a doua proprietate, în special în rândul clasei de mijloc care investește în apartamente pentru închiriere”, a explicat Lăpădatu.
Investitorii cu portofolii multiple vor fi însă mai afectați. „Unii vor încerca să transfere costurile către chiriași prin majorarea chiriilor, însă puterea de plată a pieței este limitată. Pentru unii investitori, randamentul va scădea, ceea ce ar putea duce la o creștere a ofertei de vânzare pe piață”, a adăugat specialistul.
În cazul locuințelor mari sau vilelor, unde impozitele vor crește semnificativ, presiunea financiară poate fi mai mare, dar cumpărătorii din acest segment au, în general, o capacitate ridicată de plată, astfel că impactul asupra volumului tranzacțiilor va fi moderat.
Lăpădatu a mai precizat că o parte din creșterea impozitului va fi transferată în prețul chiriilor, în special în orașele mari cu cerere puternică (București, Cluj, Iași, Timișoara). În orașele cu cerere mai slabă, presiunea va rămâne asupra proprietarilor. De asemenea, dezvoltatorii ar putea folosi costurile fiscale mai mari pentru a justifica menținerea sau creșterea prețurilor locuințelor noi, iar unii cumpărători ar putea amâna achizițiile, ceea ce va tempera ritmul vânzărilor în 2025.
Pe termen scurt, în următoarele 6-12 luni, este de așteptat o ușoară creștere a ofertelor la vânzare și o presiune pentru majorarea chiriilor. Pe termen mediu, între 2 și 3 ani, piața se va recalibra, cu o diferențiere mai clară între cumpărătorii pentru locuire și cei pentru investiție, a explicat Sorin Lăpădatu.
Conform noilor măsuri, clădirile ridicate fără autorizație de construire (cu excepția celor construite înainte de 1 august 2001) vor fi impozitate dublu timp de cinci ani, începând cu anul următor constatării neregulii. Această majorare vizează descurajarea construcțiilor ilegale și creșterea veniturilor la bugetele locale.
Daniel Crainic, director de marketing al Imobiliare.ro, a declarat că această dublare a impozitului va afecta piața chiriilor. „Randamentele din închiriere sunt deja mici, în jur de 4-5%. Orice creștere a costurilor, inclusiv a impozitului, va determina proprietarii să ajusteze prețul final al chiriei”, a explicat Crainic.
Pentru lucrările realizate cu autorizație, valoarea impozabilă se va calcula pe baza datelor exacte din documentele oficiale, eliminându-se astfel estimările aproximative. Pentru construcțiile fără autorizație, impozitul se va calcula în funcție de suprafața construită efectiv.
În cazul construcțiilor în lucru cu autorizația expirată, proprietarii trebuie să declare situația pe baza unui proces-verbal de recepție parțială, care să ateste stadiul lucrărilor și suprafața construită. Cei care lucrează în regie proprie sunt obligați să anunțe autoritatea locală pentru identificarea și impozitarea tuturor clădirilor, inclusiv a celor neterminate.
În situația în care clădirea nu este declarată la timp, impozitul va crește cu 30% la fiecare șase luni de întârziere.
Inspectorii vor folosi, pe lângă controalele în teren, tehnologii moderne precum drone și imagini satelitare pentru a identifica clădirile fără autorizație sau nedeclarate. Aceste imagini vor putea fi folosite ca probe în procesul de sancționare.
De asemenea, serviciile de urbanism și cele fiscale vor colabora mai strâns, schimbând automat date despre autorizațiile emise, valabilitatea acestora și detalii tehnice (suprafață, materiale folosite) pentru a calcula corect impozitul.
