În sectorul imobiliar, întrebările legate de cota de TVA și aplicarea acesteia sunt din ce în ce mai frecvente, mai ales în lumina modificărilor legislative recente. Începând cu 1 ianuarie 2025, se va aplica o cotă de 9% pentru livrările de locuințe, fără excepții, chiar și în cazul antecontractelor semnate anterior acestei date.

Contextul actual al cotei de TVA în imobiliare

În ultima perioadă, cotele de TVA aplicate livrărilor de locuințe au fost diverse, cu atât cota de 9%, cât și cota de 5% fiind utilizate. Deși TVA a crescut la 9% prin OG 16/2022, s-a menținut o măsură tranzitorie între 1 ianuarie 2024 și 31 decembrie 2024, care permitea aplicarea cotei reduse de 5% pentru anumite tranzacții. Aceasta se aplica doar dacă în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2023 au fost încheiate acte juridice referitoare la plata în avans pentru achiziția de locuințe eligibile.

„Începând cu 1 ianuarie 2025 nu se mai aplică niciun fel de măsură tranzitorie, indiferent când au fost încheiate antecontractele și ce fel de cotă s-a aplicat la avansurile plătite. Dacă livrarea are loc după 1 ianuarie 2025, cota de TVA este de 9% dacă sunt îndeplinite o serie de condiții,” afirmă Mariana Vizoli, consultant fiscal independent.

Cerințe pentru aplicarea cotei de 9%

Pentru a beneficia de cota de 9%, trebuie respectate anumite condiții, cum ar fi:

• suprafața locuibilă să nu depășească 120 mp (anexele gospodărești nu sunt incluse în acest calcul);
• valoarea totală, inclusiv anexele (garaje, boxe, locuri de parcare), să nu depășească 600.000 lei, exclusiv TVA;
• persoana fizică să nu fi achiziționat alte locuințe cu cota redusă începând cu 1 ianuarie 2023 (cu excepția celor achiziționate conform dispozițiilor tranzitorii ale OG 16/2022);
• locuința să fie locuibilă.

„Definiția locuinței locuibile ca atare s-a modificat de la 1 ianuarie 2024, fiind adăugate condiții referitoare la finisaje interioare și exterioare, instalații și obiecte sanitare și instalații electrice (inclusiv întrerupătoare și prize),” completează Mariana Vizoli.

Condiții de livrare pentru locuințe

Locuințele care vor putea beneficia de cota redusă de TVA sunt cele care, la momentul livrării, îndeplinesc următoarele cerințe:

• acces liber individual la spațiul locuibil, fără a fi afectată posesia și folosirea exclusivă a altor persoane;
• acces la energie electrică și apă potabilă, precum și evacuarea controlată a apelor uzate și a deșeurilor menajere;
• includerea a cel puțin unui spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar;
• finisajele exterioare să includă minim: acoperiș (dacă este cazul), geamuri, ușă de intrare;
• finisajele interioare să cuprindă: pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte materiale, podele finisate cu gresie, parchet sau alte soluții, și uși interioare conform proiectului;
• instalații sanitare, inclusiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, împreună cu bateriile aferente;
• instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare și prize.

Mariana Vizoli subliniază că doar locuințele care respectă aceste condiții minime de dotare vor putea beneficia de cota redusă de TVA de 9%, iar aceste reglementări se aplică contractelor încheiate după 1 ianuarie 2024.